Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как взыскать с застройщика убытки за найм жилья

Гражданское право
Содержание
  1. Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ
  2. В каких случаях дольщик может взыскать расходы на аренду жилья
  3. Оплата коммунальных услуг
  4. Доказательства оплаты аренды
  5. Арендодатель должен быть собственником квартиры
  6. Важно место временной и постоянной регистрации дольщика
  7. Наличие у дольщика другого жилья в собственности
  8. Есть ли доказательства фактического проживания в по месту аренды.
  9. Совершен ли переезд для целей работы
  10. На какой срок заключен договор аренды квартиры
  11. Отделка новостройки и мебель в арендованной квартире: важно ли это?
  12. Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика.
  13. Что можно взыскать с застройщика дополнительно к арендной плате при вынужденном найме жилья
  14. Когда суд откажет во взыскании расходов на аренду квартиры с застройщика
  15. Другие виды убытков
  16. Как доказать суду наличие убытка у дольщика
  17. Насколько целесообразно взыскивать убытки с застройщика по ДДУ?

Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ

Взыскание убытков со строительной компании возможно на основании Гражданского кодекса (статьи 15-я и 398-я), федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (статья 10-я) и Закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28-я).

Закон устанавливает, что убытки возникают только в случае нарушения строительной компанией договора ДДУ.  Статья 10 214-го Федерального закона указывает, что убытки подлежат оплате дополнительно к неустойкам, пеням и штрафам (что хорошо с точки зрения дольщика).  Также, причиненные дольщику убытки — то есть, реальный ущерб при долевом строительстве подлежит возмещению за счет девелопера на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Невзирая на нормы закона, строительные компании часто пытаются в судебных процессах сослаться на тот факт, что неустойка уже в достаточной степени компенсирует неудобства дольщика.  Как правило, эти доводы суды игнорируют (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

Однако имущественные потери дольщика не обязательно приведут к взысканию денег в качестве возмещения убытков по ДДУ.  Придется приложить много усилий, чтобы это случилось.

В каких случаях дольщик может взыскать расходы на аренду жилья

Право на взыскание с застройщика неустойки и убытков (включая затраты на найм другого жилья)  предоставлено статьей 10 закона № 214-ФЗ.  Согласно ее положениям, если девелопер не исполняет ДДУ, он обязан уплатить предусмотренную законом неустойку, а равно возместить убытки, причиненные нарушением договора.

Из этой статьи следует, что основанием для взыскания расходов на аренду жилья с застройщика будет нарушение строительной компанией условий ДДУ, устанавливающих срок приемки-передачи жилого помещения.  Убыток дольщика составляют расходы на аренду съемного жилья.  Если бы застройщик соблюдал срок вручения ключей от квартиры дольщику, эти траты на аренду не потребовались бы.

Аренда в период просрочки по ДДУ - убыток дольщика

Как следует из статьи десятой 214 закона, взыскание с застройщика убытков за найм жилья осуществляется дополнительно к неустойке.   Застройщик не может сослаться на то, что покупатель получит достаточно средств в виде штрафных санкций, и поэтому необходимо отказать в иске о компенсации аренды жилья по ДДУ.

  • Оплата коммунальных услуг

Если коммунальные услуги не включены в арендную плату, дольщик также может потребовать от застройщика их компенсировать отдельно. Для этого понадобятся квитанции, подтверждающие оплаченные по договору аренды суммы.

Расходы на коммунальные услуги вторичны по отношению к арендной плате – если удастся взыскать ее, то и стоимость коммунальных услуг, скорее всего, компенсирует (определение Ярославского областного суда №33-3739/2012 от 16 июля 2012).

Обычно дольщикам удается взыскать расходы на стандартные коммунальные услуги — воду, газ, электричество.  Что касается услуг связи и интернета (если они оплачиваются отдельно, а не в общей квитанции) – похоже, что судебные решения об их компенсации за счет застройщика пока не встречаются, или крайне редки.

  • Расходы на услуги агента, подобравшего квартиру

Указанное выше Определение Ярославского областного суда примечательно также тем, что суд взыскал в пользу дольщика оплату услуг агента, подыскавшего арендованную квартиру. Дольщица вынужден был съехать из предыдущего арендованного жилья, и срочно подыскать новое.  В связи с этим, чтобы уменьшить затраты времени и средств на поиск новой квартиры в аренду, ей пришлось обратиться в агентство недвижимости.

В каждом деле присутствуют свои уникальные обстоятельства, рассмотрев которые суд выносит решение.  Но все же, в судебной практике о взыскании компенсации за найм жилья обманутым дольщикам прослеживаются некоторые общие моменты.

  • Доказательства оплаты аренды

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Одним из ключевых доказательств в пользу дольщика послужат расписки в получении арендной платы от арендодателя, квитанции о безналичных переводах на его счет или же соответствующие отметки в договоре.  В иске о компенсации аренды жилья по ДДУ должны содержаться ссылки на соответствующие документы, которые должны быть приложены к исковому заявлению.  Без этого суд сочтет расходы на наем квартиры неподтвержденными и откажет в их взыскании.

  • Арендодатель должен быть собственником квартиры

Для того, чтобы иметь возможность легально сдавать квартиру в аренду, арендодатель должен быть ее собственником.  Поэтому суд может проверить, действительно ли договор аренды временного жилья на период просрочки заключен с его собственником (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 27 января 2016 года № 33-409/2016).

В подтверждение права собственности арендодателя на квартиру дольщик может предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении данной квартиры.  Такую выписку может заказать любой человек, даже не являющийся собственником.

Однако не все суды считают, что участник долевого строительства должен по своей инициативе предоставлять доказательства. 

В одном из дел застройщик сослался на то, что дольщик не предоставил подтверждение собственности арендодателя на арендованную квартиру.  Однако суд посчитал, что дольщик и не был обязан это делать.  По общему правилу гражданского процесса, каждая сторона обосновывает свою позицию самостоятельно.  Поэтому, если застройщик полагал, что договор аренды заключен неправильно, он должен был самостоятельно в этом убедиться и предоставить суду доказательство – выписку из ЕГРН.  Застройщик этого не сделал, и проиграл дело (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 22 августа 2012 года № 33-5444).

  • Важно место временной и постоянной регистрации дольщика

Суды, как правило, обращают внимание, где официально зарегистрирован (прописан) истец –обманутый дольщик.  Предполагается, что регистрация в жилом помещении свидетельствует о возможности пользоваться им.  Поэтому, если дольщик не зарегистрирован (постоянно или временно) в арендованной квартире, ему придется нелегко.

Некоторые суды не придают значения регистрации, указывая, что дольщики имели право рассчитывать на своевременный ввод жилья в эксплуатацию, поэтому не обязаны подстраивать все свои жизненные планы под неправомерные действия застройщиков (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

  • Наличие у дольщика другого жилья в собственности

Логика судов здесь такая же, как и в случае с регистрацией.   Другое помещение в собственности по умолчанию означает, что аренда не является суровой необходимостью для участника долевого строительства (Апелляционное определение Новосибирского областного суда по делу 33-2150/2012 от 5 апреля 2012 года).

В подтверждение отсутствия другого жилья дольщик может предоставить выписку из ЕГРН о принадлежащих ему объектах недвижимости.

Если же другое жилье имеется, нужно будет дополнительно обосновать, почему дольщик не может в нем проживать и нуждается в аренде другого помещения (Определение Астраханского областного суда по делу 33-654/2012 от 21.03.2012).  Также…

  • Есть ли доказательства фактического проживания в по месту аренды.

… помимо формальной регистрации, дольщику придется предоставить доказательства, что он действительно проживает по месту аренды.  Такими доказательствами могут быть квитанции за коммунальные услуги или полученная по адресу арендованного жилого помещения корреспонденция.

  • Совершен ли переезд для целей работы

Хорошим аргументом в пользу найма жилья будет работа в том населенном пункте, где снимается жилье и находится строящийся дом, сдача которого просрочена — при условии, что другого жилья в этом городе у дольщика нет (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия по делу № 33-359/2018 от 20.02.2018).

Встречаются судебные решения, в которых переезд был признан следствием самостоятельно принятого дольщиком решения о смене места работы и жительства, и дольщику было отказано в компенсации аренды (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 4 июля 2012 года № 33-9444/2012, Определение Верховного суда Республики Татарстан от 21 апреля 2016 года по делу No.

  • На какой срок заключен договор аренды квартиры

Хорошо, если срок договора аренды привязан к передаче квартиры по ДДУ.  Суд положительно оценит, если договор аренды квартиры предоставляет право расторгнуть его по требованию дольщика в любой момент, или когда его квартира будет построена.  Договор аренды, заключенный непосредственно перед или сразу после начала просрочки застройщика, тоже будет хорошим подспорьем.

  • Отделка новостройки и мебель в арендованной квартире: важно ли это?

По ДДУ обычно тоже передается квартира без мебели. Поэтому тот факт, что дольщик арендует квартиру без мебели может быть дополнительным аргументом в его пользу.  По мнению некоторых судов это означает, что дольщик не пытается необоснованно нажиться за счет застройщика.  Однако большая часть судов не придает значения данному обстоятельству.

Взыскание дольщиком с застройщика неустоек, убытков, штрафов

А вот если квартира по ДДУ передается без отделки, это может быть учтено судом не в пользу дольщика.  Предполагается, что в ней все равно нельзя было бы сразу проживать.  Поэтому обосновать взыскание платы за аренду с застройщика за весь период просрочки сдачи дома становится сложнее (Апелляционное решение  Пермского краевого суда от 30.03.2016 по делу № 33-3210/2016).

Еще по теме  При разводе кому оставляют детей

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Мнение Верховного суда используется другими судами при вынесении решений.  Чтобы отклониться от него, нужны серьезные основания.  Поэтому перечисленные выше решения Верховного суда, вынесенные в пользу дольщиков, будут определять последующую судебную практику.

И все же, дольщикам не стоит расслабляться.  В каждом конкретном деле суд будет рассматривать вопрос о взыскании расходов на найм квартиры, исходя из представленных доказательств и аргументов сторон.  Понадеявшись на случай, можно легко проиграть дело.  Поэтому необходима тщательная подготовка к ведению процесса.  Не будет лишней помощь профессионального юриста.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Рассмотрим ситуацию, когда жилое помещение у истца располагается не в том регионе, где он приобрел у ответчика квартиру. К примеру, истец приехал из г. Самары в г. Москву, устроился на работу и, взяв ипотечный кредит, приобрел квартиру, рассчитывая ее получить к определенному сроку, который согласован в договоре с продавцом. Нарушение срока передачи квартиры со стороны последнего влечет необходимость для истца снять жилое помещение для проживания.

Причем не важно, заключает договор найма жилого помещения истец после того, как ему станет известно о нарушении срока передачи квартиры, либо такой договор у него уже был заключен. В качестве убытков он вправе предъявить продавцу расходы по найму в той части, которая возникла после нарушения срока передачи, когда истец вынужден продолжать снимать жилье.

Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика.

Наиболее часто дольщики взыскивают следующие дополнительные суммы в виде убытков по ДДУ:

  • повышенные проценты по ипотечному кредиту, которым оплачена новостройка;
  • компенсация моральных страданий дольщика;
  • компенсация арендной платы за наем квартиры в период просрочки;
  • упущенная выгода от неосуществившихся предпринимательских планов;
  • удорожание ремонтных материалов и работ в новой квартире за время просрочки.

Встречаются также попытки возместить и другие убытки по ДДУ.  Например, в одном из судебных дел дольщики потребовали оплатить им расходы по перевозке с места на место бытовой техники, купленной для новостройки, но временно хранящейся во временно арендованной квартире. Суд отказал им, не усмотрев прямой связи между этими убытками и просрочкой застройщика (Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-7459/2018 от 17 июля 2018 года).

Что можно взыскать с застройщика дополнительно к арендной плате при вынужденном найме жилья

Также следует иметь в виду, что далеко не каждый собственник сдаваемого в наем жилого помещения согласится оформить регистрацию по данному месту жительства и закон не предусматривает права нанимателя требовать проведения такой регистрации.

В связи с этим нельзя согласиться с позицией Санкт-Петербургского городского суда, который в одном деле указал, что истец, избрав место работы в г. Санкт-Петербурге, где была расположена приобретенная им по договору долевого участия квартира, до момента сдачи дома в эксплуатацию и до момента ее получения во владение и пользование действовал по своей воле и в своем интересе, добровольно принял на себя риск несения расходов по найму жилья, поэтому такие затраты не относятся к убыткам по смыслу ст. 15 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.05.2013 N 33-6172).

Эта позиция справедлива в отношении той части расходов, которая возникла у истца до момента наступления срока передачи ему квартиры продавцом по условиям заключенного между ними договора. Между тем с наступлением указанного срока истец добросовестно рассчитывает получить свое жилье, заселиться в него и проживать.

При ином подходе недобросовестный продавец освобождается от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств, что не соответствует задачам института гражданско-правовой ответственности.

Несмотря на кажущуюся простоту норм закона о компенсации убытков дольщика, суды по-разному подходили к их толкованию.  Основной вопрос заключался в том, что считать вынужденным наймом квартиры.  Ведь если покупатель мог и обойтись без дополнительных расходов на аренду жилья, было бы несправедливо взыскивать их с застройщика.

Особенно сложно определить, были ли связаны эти расходы на найм альтернативного жилья именно с просрочкой застройщика, или же с другими жизненными обстоятельствами истца.  Может, он и не планировал проживать во вновь построенной квартире, а собирался сдать ее в аренду?  Стоит ли в этом случае вместо взыскания с застройщика убытков за найм жилья потребовать компенсацию неполученных доходов?

Разные суды по-своему отвечали на вопрос о том, как взыскать с застройщика убытки за аренду квартиры.  В последнее время несколько дел о взыскании с застройщика расходов на вынужденный найм жилья в период строительства по ДДУ дошли до Верховного суда РФ.  Разрешая эти дела, судьи высшей инстанции указали на важные обстоятельства, которые нужно учитывать при рассмотрении подобных дел.

В этом деле участница «долевки» была вынуждена снимать жилье в том городе, где она работала.  Суд первой инстанции поддержал ее, указав, что расходы на найм были необходимы. Далее апелляция отменила первое решение.

Однако Верховный суд все-таки защитил права дольщицы.  В качестве аргументов в пользу взыскания с застройщика убытков в связи с арендой квартиры, Верховный суд указал: участница долевого строительства зарегистрирована (прописана) в совершенно другом населенном пункте; у нее нет в собственности жилья в городе, где она постоянно работает; она имела все основания рассчитывать на то, что застройщик выполнит свои обязательства и построит жилое помещение в указанный в ДДУ срок.

Еще по теме  Как отказаться от муниципальной квартиры

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Эти обстоятельства суд счел достаточным подтверждением того, что расходы на вынужденный найм жилья в период просрочки строительства были вынужденными. Строительная компания должна их компенсировать.

В этом деле по ДДУ передавалась квартира, в которой отсутствовала финишная отделка.  Первая инстанция и апелляция посчитали, что в такой квартире было бы нельзя немедленно начать проживание.  Истица все равно вынуждена была бы снимать другое жилье хотя бы на период ремонта.  Поэтому несправедливо было бы взыскать ее расходы со строительной компании.  Руководствуясь этим, суды отказали во взыскании убытков за аренду квартиры.

Верховный суд косвенно согласился, что передача квартиры без отделки имеет значение для исхода дела.  Но безусловным основанием для отказа во взыскании это не является.  Суды должны определить, когда передаваемое по ДДУ жилье станет пригодным для проживания.  Чтобы установить это и определить размер убытков на аренду квартиры, дело было направлено на новое рассмотрение.

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру.  Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить.  Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

  • с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
  • с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства.  Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства.  Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье.  Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию.  Но если покупатель квартиры заключил договор заранее, потребуется дополнительное обоснование необходимости расходов на аренду.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

  • участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
  • он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
  • истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
  • покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
  • дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
  • участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
  • у истца нет другого жилья в собственности;
  • срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
  • покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки.  Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту.  Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют.  Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Когда суд откажет во взыскании расходов на аренду квартиры с застройщика

Ипотечная ставка на период строительства дома обычно на 1-2 процента выше, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и регистрации прав собственности на нее. Банки таким образом страхуют свои риски на случай, если придется обращать взыскание на квартиру дольщика-должника: ведь недостроенное жилье стоит значительно меньше, чем готовое помещение.  Иногда ставка уменьшается автоматически, но чаще для этого требуется заявление заемщика.

Как взыскать с застройщика убытки за найм жилья

Если строительная компания нарушила срок передачи квартиры, то сроки регистрации права собственности дольщика также сдвигаются – часто на очень продолжительный период.  Переплата процентов по повышенной ставке бьет по карману участника долевого строительства.  Поэтому вполне естественно, что дольщики желают возместить разницу за счет застройщика.  Суды их в этом поддерживают.

Взыскание убытков по ДДУ в виде процентов становится сложнее, когда ставка не изменяется после передачи квартиры. Суды склонны считать, что покупатель квартиры все равно должен был бы заплатить эти проценты – особенно, если до полной расплаты с банком еще далеко.

Ипотечные проценты могут быть взысканы и в случае, когда договор долевого участия расторгнут, но строительная компания не возвращает деньги.  Взыскание переплаты за период просрочки, как правило, трудностей не вызывает.

Сложнее будет взыскать проценты за весь период кредита.  Некоторые основания для этого все же имеются.  Если суд сочтет, что кредит получен исключительно для целей ДДУ (что обычно явно следует из договора), а ДДУ расторгнут участником долевого строительства из-за незаконного бездействия застройщика – взыскание могут счесть правомерным.

Но Верховный суд РФ в Определении № 78-КГ17-99 от 27 февраля 2018 года решил один из таких случаев по-другому.  Девелопер задержал возврат средств после расторжения договора долевого участия.  Суд согласился, что дольщик вправе получить повышенные проценты за период просрочки возврата средств. Но вернуть таким образом все проценты за весь период строительства у дольщика не получилось.

Суды всех инстанций склонны прислушиваться к мнению Верховного суда.  Поэтому процесс взыскания полной суммы процентов по кредиту дополнительно осложнился после издания указанного выше Определения.  Шансы на успех невысоки, хотя все зависит от обстоятельств дела.

В ряде случаев дольщик может отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке.  Такое право дано участнику долевого строительства в следующих случаях:

  • объект построен с существенными дефектами, несоответствиями проектной документации, и застройщик отказывается устранять их;
  • просрочка передачи квартиры составляет 2 месяца и более.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Во многих случаях разница в ценах квартир на момент заключения договора долевого участия, и на момент его расторжения признается убытками дольщика.  Суды полагают, что возмещение убытков по ДДУ в виде возникшей таким образом разницы позволит восстановить нарушенные права дольщика и приобрести новое жилье по актуальной цене(Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.07.2018 N 33-7357/2018).  Для определения актуальной рыночной стоимости аналогичных квартир потребуется судебная экспертиза.

В то же время истец-дольщик должен будет доказать, что договор расторгнут именно вследствие нарушений застройщика и невозможности получения квартиры с оговоренными характеристиками в установленный ДДУ срок.  Если суд сочтет, что дольщик просто утратил интерес к получению квартиры, взыскание с застройщика убытков в виде разницы стоимости могут отказать (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.06.2016 N 33-11325/2016 по делу N 2-494/2016).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ, упущенной выгодой признаются доходы, которые могли бы быть получены, но фактически не были получены истцом вследствие каких-либо обстоятельств.

Применительно к отношениям между дольщиком и застройщиком, наличие упущенной выгоды довольно трудно доказать для целей взыскания с застройщика убытков по 214 ФЗ. Предполагается, что дольщик – потребитель приобретает квартиру, прежде всего, для себя (даже если фактически планируется ее впоследствии сдавать).  Поэтому суд, скорее всего, не усмотрит достаточных доказательств для взыскания таких убытков.

Еще по теме  Как написать заявление в полицию о клевете образец

Кроме того, подобные требования могут в некоторых случаях навредить дольщику.  Застройщик может ухватиться за возможность признать квартиру приобретенной в предпринимательских целях и на этом основании уменьшить неустойку и не платить штраф по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Если по ДДУ приобретается коммерческое помещение, доказать упущенную выгоду становится проще.  Однако и в этом случае потребуется предоставить суду доказательства того, что помещение действительно могло быть сдано – например, предварительный договор аренды.

Следует учитывать, что для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренной статьями 15 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать наличие состава правонарушения, включающего в себя:

  • факт наступления вреда;
  • противоправность (незаконность) поведения причинителя вреда;
  • вину причинителя вреда;
  • причинно-следственную связь между действиями причинителя и наступившими у лица неблагоприятными последствиями;
  • доказанность размера убытков.

Вместе указанные пункты образуют состав правонарушения (убытков). Недоказанность в суде хотя бы одного из этих условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований о возмещении ущерба.

совершение лицом – причинителем вреда незаконных действий; наличие доказанных убытков и их размера; причинно-следственная связь между таковыми и незаконными действиями причинителя вреда; доказанность вины лица. Лицо, требующее взыскания задолженности, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также размер подлежащих возмещению убытков. Отсутствие одного из вышеназванных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.

Другие виды убытков

Рассмотренные основания являются наиболее распространенными в случаях взыскания убытков с застройщика.  На практике же дольщик может взыскать и любые другие убытки, если:

  • они действительно возникли в связи с нарушением застройщиком условий ДДУ; и
  • дольщик сумел предоставить суду необходимые доказательства, подтверждающие возникновение убытков в заявленной сумме именно по вине застройщика.

Например, зачастую в качестве возмещения убытков с застройщика взыскиваются расходы по устранению покупателями квартир недостатков квартиры – стоимость штукатурных, малярных и других работ, а также строительных материалов  (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16.08.2012 по делу N 33-16447/12, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012).  Все расходы дольщиков при этом должны быть подтверждены документами.

Как доказать суду наличие убытка у дольщика

При разрешении рассматриваемых дел суды принимают во внимание наличие у истца жилых помещений на праве собственности или ином праве, поскольку в предмет доказывания по делу входит установление обоснованности и необходимости расходов, понесенных истцом для восстановления своего нарушенного права.

Так, суды отказывают в удовлетворении иска о возмещении убытков, связанных с вынужденным наймом жилого помещения, установив следующие обстоятельства:

    • истец имеет на праве собственности или ином законном основании другое жилое помещение, в котором он постоянно или временно зарегистрирован (Апелляционное определение Новгородского областного суда от 16.07.2013 по делу N 33-6246/2013);
    • отсутствуют доказательства непригодности данного жилого помещения для проживания, например признание жилья аварийным (Апелляционное определение Тюменского областного суда от 09.01.2013 по делу N 33-5896/2012, 33-39/2013);
    • отсутствуют доказательства фактической невозможности проживания истца в жилом помещении (Кассационное определение Ярославского областного суда от 20.02.2012 по делу N 33-843/12).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

В подтверждение фактической невозможности проживания истца в жилом помещении могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о превышении допустимых норм жилой площади на человека, постановке проживающих граждан в таком жилом помещении на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; чинении препятствий во вселении и проживании истцу со стороны других граждан, проживающих в таком жилом помещении, и др.

При отсутствии надлежащих, допустимых и достоверных доказательств невозможности истца проживать в уже имеющихся у него жилых помещениях он не вправе предъявлять свои расходы по найму жилого помещения продавцу как убытки, поскольку в этом случае наем не может быть признан вынужденным и действительно необходимым для восстановления нарушенных прав истца.

Согласно ст. ст. 2 и 3 Федерального закона от 25.06.2013 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» под местом жительства понимается жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. В РФ ведется регистрационный учет граждан по месту жительства и месту пребывания и граждане обязаны регистрироваться.

При таких обстоятельствах, если истец обладает правом на другое жилое помещение, в котором он зарегистрирован, нет оснований считать, что действительно была необходимость в найме жилого помещения с последующим отнесением соответствующих расходов в качестве убытков на ответчика. Такие расходы не обусловлены нарушением ответчиком срока передачи квартиры и не находятся с нарушением в причинно-следственной связи, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянную регистрацию и не лишен возможности проживания в таком помещении (Апелляционное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 01.07.2013 по делу N 33-1898/2013).

Никакие убытки не будут взысканы судом, если дольщик не сможет предоставить достаточно убедительные доказательства.  Поскольку гражданский процесс является состязанием между сторонами, именно истец  должен обосновать свою позицию.

Что нужно установить в суде для взыскания убытков по ДДУ:

  • наличие заключенного договора долевого участия. Как правило, этот пункт не вызывает сложностей.
  • нарушение строительной компанией условий ДДУ. Если нарушение заключается в просрочке срока передачи квартиры, подтверждение нарушений также не должно вызывать затруднений.  Участнику долевого строительства достаточно предоставить акт приема-передачи квартиры, подписанный после установленного в ДДУ срока, либо указать на его отсутствие (если квартира не передана).
  • наличие убытков и их сумму. Для этого дольщик должен будет предоставить документы, подтверждающие несение им соответствующих расходов (договор ипотеки и платежные документы, подтверждающие уплату взносов по повышенной ставке, договор аренды другого жилья и расписки о получении средств арендодателем и т.п. (в зависимости от вида убытков).
  • связь между убытками и нарушением ДДУ со стороны строительной компании. Это наиболее сложный момент для доказывания.  Девелопер будет пытаться доказать любыми способами, что убытки понесены участником строительства исключительно по собственной инициативе (например, дольщик арендовал жилье не вследствие просрочки, а по собственному свободному желанию).  Дольщику необходимо тщательно продумать свою позицию и аргументы в суде.
  • в некоторых случаях может потребоваться проведение судебной экспертизы (строительной или строительно-технической). Наиболее часто это необходимо, если речь идет о дефектах качества квартиры.

Насколько целесообразно взыскивать убытки с застройщика по ДДУ?

Как правило, убытки по ДДУ взыскиваются в одном процессе с неустойкой и другими требованиями к застройщику.  Поэтому вопрос о судебном преследовании застройщика – нарушителя необходимо решать комплексно.  В качестве общего ориентира стоит использовать финансовое положение застройщика.  Если застройщик – стабильная крупная компания, претензии и иски к нему имеют смысл. Возможно, возмещение убытков застройщиком в этом случае пройдет без проблем.

Если же нет – есть риск, что к моменту завершения процесса застройщик не будет иметь достаточно средств для расчета по судебному решению, или даже начнет банкротство.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Поэтому, если к состоянию застройщика есть вопросы, имеет смысл проводить процесс как можно быстрее.  Стоит также подумать, нужно ли обжаловать судебное решение о взыскании убытков с застройщика после первой инстанции (если оно не удовлетворительно для дольщика), или лучше удовольствоваться малым и получить средства по исполнительному листу, пока это еще возможно.

Оцените статью
Юридическое право
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.