Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Как правильно купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

Гражданское право

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

  1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
  2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации — №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте

Сроки и стоимость оформления

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е.

передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ). Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС. КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи. Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования. 1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования.

    В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной.

    Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика.

    Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб.

    — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме.

    Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.

    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

  1. Данные строительной организации и покупателя;
  2. Характеристика жилого помещения, который будет предоставлен по истечению времени (тип отделки, наличии окон, дверей);
  3. Данные квартиры (адрес, предполагаемый номер, размер);
  4. Стоимость, которая должна быть указана за ( один метр квадратный,  жилье в целом.)
  5. Размер первоначального взноса, полученный застройщиком от покупателя. Если он был получен в виде материнского капитала, необходимо так же фиксирование номера документа и разрешения. График платежей при покупке недвижимости в ипотеку;
  6. Дату и подписи граждан, между которыми заключается сделка;
  7. Дату получения ключей;
  8. Иные обязательства и условия, которые имеют индивидуальное содержание;
  9. Гарантийный срок, во время которого покупатель может предъявить претензия за некачественную постройку.
  1. Обратившись в Росреестр;
  2. МФЦ;
  3. В электронном виде.
  • Физическому лицу – 350 рублей;
  • Юридическому лицу – 6000 рублей.

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Не все покупатели точно понимают, что на самом деле означает переуступка прав собственности в новостройке. Дело в том, что тонкостей в этой процедуре немало и контролировать процесс должен сам покупатель.

Договор долевого участия – это договор с участием двух сторон, который регламентирует условия участия в строительстве дома или квартиры. Одной из сторон является сам застройщик недвижимости, а второй – инвестор новостройки, который будет частично финансировать работы по возведению здания (может быть физическим и юридическим лицом).

Купить квартиру по переуступке самого ДДУ не получится, поскольку Росреестр не фиксирует переход права собственности в данном случае. Законный способ продажи недостроенной квартиры – это заключение договора цессии (переуступки права требования).

Цессия (Договор переуступки прав требования) – это процедура с участием трёх сторон, заключается при необходимости регистрации перехода недостроенной квартиры от продавца к покупателю.

В ДДУ  не прописывается необходимость получения согласия от застройщика на проведение сделки, однако уведомить о смене дольщика потребуется обязательно (для окончательного оформления квартиры на ФИО покупателя).

Ввиду возможности участия в сделке нескольких видов правовых субъектов, возможны различные схемы сделок по переуступке квартиры в новостройке. Далее разберем самые распространенные из них.

Ипотечные недостроенные новостройки также могут быть перепроданы по договору переуступки прав требования. В таком случае первым делом нужно согласовать продажу квартиры с банком, поскольку без согласия кредитора сделка невозможна.

Перед продажей квартиры в новостройке банк обязательно проверит кредитоспособность покупателя. При наличии большой суммы текущей задолженности разрешение на кредит в новостройке получить не удастся. Одобрение последует только при оплате покупки наличными средствами.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2020От физического лица

Стандартный вид сделки, когда продавец не рассчитал свои силы или изменил планы по поводу дальнейшего участия в строительстве. Основным нюансом является тот факт, что взаиморасчеты по закону можно проводить до проведения регистрации.

Это может повлечь за собой мошеннические действия со стороны продавца, поэтому лучше провести сделку с оплатой квартиры в новостройке через банковскую ячейку.

В таком случае деньги продавец получит только после перехода права собственности к покупателю, то есть после регистрации сделки в Росреестре.

Часто инвесторами новостроек становятся юридические лица, которые имеют свободный капитал для вложения его в стройку. Любые капиталовложения в таких сделках делаются на основе окупаемости и получения дополнительной прибыли. Вложение в новостройку проводится на начальной стадии, а при выкупе нескольких квартир застройщик может предоставить скидку как крупному покупателю.

Порядок действий

Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.

Алгоритм действий заключается в следующих шагах:

  • отправить письменное уведомление всем участникам Договора Долевого Участия;
  • обозначить цену продаваемой недвижимости;
  • через один календарный месяц можно выставить на продажу;
  • заключить трехсторонний договор цессии;
  • зарегистрировать переуступку в Росреестре;
  • подписать акт приема – передачи недвижимого имущества и отсутствии претензий с обеих сторон.
Еще по теме  Поступление после 9-го класса: на кого можно пойти учиться после 9-го класса, какие профессии выбирать? Обзор подходящих специальностей для девушек и юношей

Как правильно купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

Важно! Подписывать акт приема-передачи квартиры в новостройке лучше в момент фактического приема объекта от продавца, чтобы ещё раз проверить соответствие заявленным характеристикам.

Важные нюансы

Перед тем, как заключить договор переуступки на новостройку, стоит обратить внимание на возможные особенности, которые могут пригодиться в дальнейшем. Проверка застройщика должна находиться на первом месте, поскольку от его надежности будет зависеть весь исход операции.

Как же проверить застройщика? Обозначим основные методы:

  • наличие разрешительного пакета документации на ведение строительства;
  • новостройки, возведенные ранее, были сданы по графику;
  • отсутствие текущих судовых исков от потерпевих дольщиков;
  • проверка отзывов о компании на сайтах отзовиках.

Не помешает проверить состояние самой квартиры, её местоположение, соответствие уже проделанных и недостающих работ.

Немаловажен вопрос стоимости сделки для покупателя, поскольку помимо основной суммы по договору у него будет ещё достаточно трат. Разберем подробно, сколько стоит покупка квартиры по переуступке прав требования:

  • налоги – 13% (оплачивает продавец, как лицо, получившее доход НДФЛ);
  • комиссия от застройщика – устанавливается индивидуально компанией и прописывается в ДДУ;
  • госпошлина – 0,5% от суммы договора;
  • оплата услуг юриста (при необходимости);
  • нотариальное заверение документов.

Немаловажен и фактор выполнения обязательств перед застройщиком. При полностью выплаченной сумме по договору к покупателю переходят только права на требование жилья.

Однако, если оговоренная в ДДУ сумма не погашена, то цессионарий (покупатель), также будет нести обязательства вместо продавца.

Список документов

Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
  2. Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
  3. Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
  4. Оригинал ДДУ.
  5. Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
  6. Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
  7. Оригинал договора ипотеки.
  8. Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.

Как правильно купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.

На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.

Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:

  • сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
  • ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
  • необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
  • согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
  • возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);

Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой.

После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки.

Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.

Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.

Как правильно купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

Нередко люди покупают квартиру в новостройке до того, как дом будет достроен. Это выгоднее в денежном плане, хотя ждать свою квартиру придётся какое то время. Такая сделка называется переуступкой права собственности.

Недвижимость в новостройке на этапе строительства – довольно выгодная сделка, если речь идёт об инвестировании в недвижимость. Купив квартиру на уровне котлована, и продав её после того, как многоквартирный дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию, можно заработать приличную сумму.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме? При совершении такой сделки между застройщиком и покупателем заключается договор по уступке права требования. По такому договору покупается не сама квартира, а право требовать передачи её в собственности после полной сдачи дома в эксплуатацию.

Приятный бонус заключается в том, что экономия средств на покупку жилья довольно внушительная. Но не стоит забывать про подводные камни при оформлении квартиры по переуступке. Застройщик может разориться, и стройка будет «заморожена». Тогда квартиру придётся ждать довольно долго.

Как самостоятельно провести сделку по переуступке?

Сделка по переуступке прав пошаговая инструкция:

  • анализ и изучение имеющихся документов. Как проверить квартиру по переуступке самостоятельно? Нужно не только внимательно перечитать договор цессии, но и изучить основные документы застройщика. Они находятся в свободном доступе, и их обязаны предоставить;
  • когда будет изучаться договор, необходимо уделить внимание правам и обязанностям дольщика. На этапе изучения можно договориться с продавцом о пропорциональном разделении расходов на оформление сделки. Если этого не сделать, то они лягут на плечи покупателя;
  • если квартира покупается в ипотеку, то необходимо оформить закладную и подписать кредитный договор. Застройщику необходимо направить уведомление и получить его письменное согласие. Также нужно получить справку об отсутствии долгов;
  • что представить застройщику? Получить нотариальное согласие супруга или подготовить архивную справку об отсутствии таковых. Расходы по оформлению согласия несёт покупатель;
  • подписание договора. Обычно это происходит в офисе застройщика. Он ещё раз проверяет документ, и визирует его. Если ранее жильё покупалось с помощью ипотеки, то нужно получить согласие от банка. Для этого ему необходимо представить полный пакет документов, в том числе и от потенциального покупателя;
  • теперь договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, эту услугу оказывает сам застройщик. Как только сделка будет зарегистрирована, произойдёт передача права.

Преимущества и недостатки договора

  1. Покупку жилого помещения в новом доме;
  2. Во время возведения дома, покупатель может накопить денежные средства на минимальный объем техники и мебели;
  3. Сумма, которая прописана в договоре не может изменяться с течением строительства, а соответственно застройщик не вправе взымать с покупателя дополнительную плату;
  4. Все конфликтные ситуации и споры так же вносятся в договор, который является документом, имеющий юридическую силу;
  5. Штрафы и санкции, применяемые к строительной фирма за не сданный в срок объект.

Минусами являются:

  1. Недобросовестные застройщик, поэтому рекомендуют перед подписанием уточнить данные и получить максимальное количество отзывов, чтобы получить полную картину о фирме;
  2. Компания может не уложиться в прописанный срок;
  3. Банкротство строительного подряда.

Как правильно купить квартиру по ДДУ: пошаговая инструкция

Перед покупкой жилья необходимо тщательно выбирать фирму, которая зарекомендовала себя долгие годы как порядочного застройщика, которому не опасно отдать денежные средства.

Пошаговая инструкция

  • Выбрать банк, если необходим заемные средства.

Определиться с суммой, которую покупатель сможет выделить на данный момент. В случае если денежных средств не хватает или их вообще нет можно оформить жилье в ипотеку или же добавить материнский капитал. Соответственно необходимо выбрать банк. Кредитное учреждение должно отвечать требованиям:

  1. Выгодная ставка по ипотечному кредитованию;
  2. Наличие дополнительных сумм, которые выражены в виде дополнительной страховки;
  3. Размер штрафных санкций, если не последует очередной платеж;
  4. Навязывание дополнительных услуг в виде смс-оповещения, годового обслуживания, напоминания и т.д.

Стоит и учитывать:

  1. свои финансовые возможности, объективно какую сумму вы сможете выделить из бюджета без ограничения своих потребностей. Специалисты считают, что ежемесячный платеж должен составлять 20% от всего дохода, максимальным процентом является 50%.
  2. кредитную историю. Некоторые ошибочно думают, что если история отсутствует, то это хорошо, вовсе нет.  Отсутствие кредитной истории лишь означает то, что для банка вы являетесь чистым листом бумаги, где может быть написано, как хорошее, так и плохое.

Данному пункту следует уделить внимание и найти максимум информации после которой составит свое мнение о фирме. Организация, которая существует на рынке строительства не один десяток лет в любом случае будет иметь отзывы хорошие и плохие, но не смотря на их наличие стоит так же уточнить наличие документации, без которой строительство не будет осуществлять в соответствии с законодательством:

  1. Проект;
  2. Разрешение от администрации на возведение постройки (право на земельную собственность, на которой будет осуществляться постройка;
  3. Наличие договора долевого строительства, который для ознакомления и консультации можно показать дипломированным специалистам;
  4. Аудиторское заключение;
  5. Фотографии уже возведенных объектов.

Если застройщик отказывается предоставить вышесказанную документацию, то покупатель имеет право написать жалобу в органы, осуществляющие контроль. В 80% случаев отказ говорит об отсутствии документов.

  1. Выписку из единого государственного реестра юридических лиц;
  2. Наличии устава.

Договор долевого участия могут заключать далеко не все застройщики, а лишь те, которые имеют на это право. Право может быть выражено в виде:

  1. Государственного право на землю, где будет осуществляться строительство;
  2. Уставной капитал должен быть более 2,500,000 рублей;
  3. Полученное разрешение от Госстройнадзора.

Кроме всего вышесказанного у фирмы не должно быть задолженности по уплате налогов в бюджет и отсутствие ограничения на функциональность со стороны правоохранительных органов.

Если в сделке присутствовал банк, то необходимо уточнить перечень строительных организаций, с которыми он сотрудничает, после этого выбирать. Так как покупатель может найти достойного застройщика, а банк с ним не сотрудничает.

  • Выбор управляющей компании, которая после сдачи дома будет обслуживать его.
  • Наконец оформление самого договора. Все, что должен включать дорого мы уже рассмотрели. Данные необходимо перед подписью тщательно проверять не спеша, любая ошибка в букве или цифре может стать крупной проблемой и омрачит такую покупку.

Если у покупателя отсутствует время на выбор и проверку этим может заняться риелтор. Стоимость услуг в разных городах и агентствах разные. Цена достаточно высокая и может составлять несколько платежей по ипотеке именно поэтому некоторые выбирают самостоятельно занимать всем процессом без риэлтора

Важно быть внимательным на каждом этапе подбора застройщика или банка, если доверяете это третьим лицам, то необходимо так же осуществлять их контроль.

Приобрести недвижимость можно и по переуступке. Переуступка простыми словами означает передача своих прав на имущество другому человеку.

  1. Продавец;
  2. Покупатель;
  3. Застройщик.

Первоначально продавец и застройщик заключает договор. После выполнении обязательств застройщиком (возвести дом) и продавцом (на тот момент он является покупателем и должен оплатить жилое помещение в полном объеме), последний может найти покупателя на уже его собственность. Но уступка прав обязательно согласовывается с застройщиком, зачастую это прописано в договоре.

Купить недвижимость можно у частного лица. Обязательным условием будет полностью погашенная сумма самой жилой площади (если это был ипотечный займ) и отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Покупка квартиры в строящемся доме связана с тонкостями, которые необходимо знать и учитывать. Всестороннее изучение вопроса оформления такой покупки может в дальнейшем избавить от возможного мошенничества. При этом не стоит забывать о том, что выбор надёжного застройщика является главной гарантией благополучного исхода дела, в котором компанию интересует прибыль, а дольщика собственность.

Застройщик должен в соответствии с нормами законодательства осуществить следующие шаги:

  • чётко определить все положения протокола по распределению помещений;
  • получить полную техническую документацию на готовое здание. В нём подробно будут отражены все характеристики объекта, этажность, метраж, поэтажный план и планировку;
  • ввести дом в эксплуатацию, для этого подписывается специальный акт приёмки, для чего создаётся комиссия из специалистов соответствующих учреждений, которые должны исследовать всю имеющуюся документацию, и совпадение заявленных характеристик реальным;
  • после ввода в эксплуатацию необходимо поставить объект на регистрационный учёт, после чего ему будет присвоен специальный номер и подготовлен кадастровый паспорт;
  • в последнюю очередь дому присваивается конкретный адрес.

Проведение перечисленных действий возможно только в указанном порядке.

Соответственно, до окончания строительных работ, регистрация ДДУ даёт только право требования, и получение ключей и даже заселение не является основанием для регистрации права собственности, если застройщик не осуществил всю необходимую подготовку.

Бывают случаи, когда девелоперы тянут со строительством, сдачей объекта и его последующей регистрацией. В таком случае необходимо обратиться в суд. Если строительство уже практически на стадии заключения, можно подать иск о признании прав владения на недостроенный объект.

Но суд не является единственным механизмом, который влияет на быструю сдачу объекта. На это также влияет неустойка, которая будет выплачена дольщику в размере эквивалентном его ожиданию.

Иск может быть подан в две судебные инстанции, которые представлены «Судом общей юрисдикции» и «Арбитражным судом». При подаче иска в арбитражный суд, необходимо будет оформить договор с юридическим лицом об уступке права на неустойку, так как Арбитраж рассматривает споры исключительно между юр. лицами.

Данный способ покупки жилья уже довольно распространён на рынке, потому рисков связанных с потерей накопленных денежных средств на покупку недвижимости сведён к минимуму. Для полного ознакомления со всеми нюансами процедуры заключения договора можно изучить в ФЗ №214.

ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (1,7 MiB, 111 hits)

Оформление регистрации недвижимости в собственность лучше производить самостоятельно, для того, чтобы исключить непредвиденные расходы на проведение данной процедуры, а также контролировать сроки передачи имущества в полное владение и распоряжение.

Еще по теме  Как получить 13 процентов с покупки квартиры, жилья. Возврат НДС, налоговый вычет.

Предлагаем вам посмотреть видео-инструкцию, где юрист подробно рассказывает о нюансах регистрации квартиры по ДДУ.

https://youtu.be/vS9K1c-SJ4E

Нуждаетесь в консультации? прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

  • подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
  • направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
  • дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.

В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.

Законодатель установил срок регистрации при подаче документов в Росреестр – семь будних дней, если оформление производится через МФЦ, срок продляется на двое суток. После регистрации дольщику возвращается договор и приемо-передаточный акт, а также выдается выписка из ЕГРН, в которой фиксируется его право на данную жилплощадь.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2020

Однако у застройщиков сложилась своя практика в регистрации жилья дольщиков. Как правило, они настаивают на том, чтобы оформление проводилось ими самими. Собственно это неудивительно. Ведь за свои услуги строительные фирмы берут плату, в разы превышающую стоимость самой регистрации. Аппетиты у застройщиков разные, поэтому их расценки колеблются в пределах от 10 до 50 тысяч рублей.

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Заключение

Наличие договора долевого участия сможет обезопасить потенциальных покупателей от мошенничества и вовлечения в незаконные действия. Только при наличии такого документа при окончании строительства можно получить право собственности. Все действия, которые осуществляют стороны, должны обязательно быть задокументированы и отражены в договоре.

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Вопрос

Оформление квартиры, приобретенной по договору долевого участия, на третье лицо

Мой сын купил в новостройке квартиру по договору долевого участия. Для этой цели он взял в одном из банков ипотечный кредит. Ему удалось досрочно погасить его и снять с квартиры обременение. На сегодня дом достроен и введен в эксплуатацию. Квартиру сын принял, как положено, по акту приема-передачи, но зарегистрировать ее хочет на меня. Допустимо ли это по закону?

Ответ

Законодательство допускает оформление на близкого родственника права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Для этого до подписания акта приема-передачи жилого помещения заключается договор уступки права, который регистрируется в Росреестре.

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2020

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2020

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит приемка квартиры от застройщика, вы узнаете из следующего поста.

Ждем ваши вопросы далее.

Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

  1. дата заключения;
  2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
  3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
  4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

  • наименование,
  • номер,
  • дата заключения,
  • наименование сторон,
  • объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
  • сроки сдачи объекта,
  • права на земельный участок, разрешительная документация,
  • дата и номер регистрации в Росреестре,
  • а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

  1. о безвозмездной передача прав;
  2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
  3. об ипотеке.

Укажите все характеристики кредитного договора:

  • данные о его регистрации,
  • закладной,
  • сведения о банке,
  • сумме долга,
  • порядке и сроках выплаты платежей — графике,
  • сведения об обеспечительных мерах.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 – Москва

8 – СПб

Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:

  1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
  2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
  3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
  4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
  5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
  6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
  7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.

Порядок сдачи документации:

  1. Взять талончик на очередь, если обращаться через МФЦ или в Росреестре.
  2. Заполнение бланка заявления (образец и форма есть на сайте, либо информационном стенде в самом учреждении).
  3. Подача специалисту заполненной анкеты и подготовленных документов.
  4. Получение расписки.

В расписке обязательно должно быть отражено:

  • дата обращения;
  • перечень бумаг, прилагающихся к заявлению;
  • полное название государственного регистрационного органа;
  • фамилия, имя должностного лица, принявшего бумаги;
  • персональные данные и контакты лица, к которому следует обращаться за ответами по поводу готовности документации.

Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.

Способ обращения

за регистрацией ДДУ

Размер госпошлины, руб.
Личная явка физического лица 350
Явка представителя юридического лица 6000
Электронный способ 3000
Через юридические конторы 8000 и более
Запрос получения выписки 200

Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2020 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.

Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.

Условия Срок
Если регистрируется по новостройке первый случай. 18 рабочих дней
Подача заявления по второму (и последующему) договорам. 7 дней
Если делать процедуру через многофункциональную службу МФЦ. Увеличение сроков на 1-2 суток.

Чтобы получить готовые документы необходимо:

  1. Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
  2. Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
  3. Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).

Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:

  1. Портал Росреестра.
  2. Путем подачи запроса в МФЦ.
  3. Личное обращение в подразделение Росреестра с заявлением.

К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:

  • удостоверение гражданина (гражданки);
  • копия и оригинал соглашения.

Краткая форма выписки содержит следующие сведения:

  • наименование владельца;
  • указание совладельцев (если есть);
  • адрес расположения недвижимости;
  • номер и дата заключения других ДДУ по другим дольщикам;
  • наличие (или отсутствие) каких-либо обременений по объекту (напр., залог или арест).

Предлагаем ознакомиться: Какая сумма облагается налогом при продаже автомобиля

Продавец Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома
Еще по теме  Какие положены выплаты при увольнении по ТК РФ

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату.

Так или иначе, оплачивая часть средств в установленном сторонами размере до регистрации договора в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Вполне может возникнуть ситуация, что орган откажет застройщику в регистрации, и такой договор все это время будет считаться незаключенным.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Документы для Росреестра

Для регистрации договора цессии вам понадобятся:

  • соглашение об уступке прав по ДДУ;
  • договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями;
  • документы, подтверждающие оплату долёвки, в том числе справки, расписки, приходные и кассовые ордера, акты сверок задолженностей;
  • письменное согласие застройщика на перевод долга и уступку прав требования от прежнего участника.
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Банк даёт письменное согласие, если право требования находится в ипотеке. Нужен будет сам кредитный договор.

Срок регистрации — 7 дней.

Обращаются в Росреестр обе стороны соглашения: заявление подписывают вместе. Передача документов возможна через МФЦ.

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
  • уставная документация;
  • учредительные бумаги;
  • проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
  • свидетельство о регистрации как юридического лица;
  • подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2020

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

  • ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
  • согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
  • свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
  • доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Если все действия выполнены правильно, выписка будет получена в бумажном или электронном виде. Но дополнительно рекомендуется самостоятельно проверить госрегистрацию, чтобы своевременно обнаружить возможные сбои в системе.

Как проверить регистрацию в Росреестре? Все действия можно выполнить на сайте учреждения:

  • выбирается раздел «Электронные услуги»;
  • нажимается ссылка, предлагающая справочные данные об объекте недвижимости;
  • в форму поиска вводится кадастровый номер квартиры (также можно ввести адрес дома или иные сведения об объекте);
  • в окне с результатами выводится таблица, содержащая несколько граф;
  • в графе «Права и ограничения» отображается, зарегистрирован ли ДДУ (если имеется несколько контрактов, надо найти номер своего документа).

Эта проверка бесплатная, поэтому узнать о регистрации можно в любое время. Дополнительно возможно запросить электронную выписку, оставив запрос на сайте.

Если отсутствуют сведения о регистрации конкретного ДДУ, придется обращаться в Росреестр для выяснения причин. Поэтому важно узнавать о результатах электронного обращения в этой государственной службе, чтобы убедиться в госрегистрации договора.

Отказ от регистрации может быть обусловлен разными причинами:

  • отсутствие определенных справок;
  • наличие ошибок в переданных бумагах;
  • застройщик начал процесс банкротства или ликвидации;
  • имеются поддельные документы;
  • выявляется нелегальная документация;
  • бумаги передаются лицом, не имеющим права на совершение этих действий;
  • по квартире уже был зарегистрирован другой ДДУ.

При отказе заявитель получает письменный ответ, содержащий причину принятого решения.

Куда обращаться за регистрацией

Срок регистрации переуступки по дду

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

  • явка в подразделение Реестра;
  • подача заявления в МФЦ самостоятельно;
  • электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
  • действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Права супругов

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Предлагаем ознакомиться: Образец гтд на автозапчасти расшифровка

Что необходимо посмотреть у застройщика:

  • все документы компании, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговой;
  • документы, устанавливающие право застройщика на участок;
  • разрешительные документы на возведение данного объекта;
  • проектную декларацию на строящийся объект.

Договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, чтобы убедиться, что цедент действительно является правообладателем по данному договору, нужно получить выписку из ЕГРП на переуступаемый объект. Прежний участник должен также передать все квитанции об оплате по договору, а у застройщика нужно запросить документ об отсутствии у дольщика задолженности.

В соответствии со статьей 34 Семейного Кодекса РФ все имущество, нажитое супругами в период брака, относится к их общей совместной собственности, независимо от того, на чье имя такое имущество оформлено.

После введения в эксплуатацию объекта строительства он поступит в общую собственность супругов.

Общая совместная собственность не означает, что каждый владеет, пользуется и распоряжается совместным имуществом с согласия второго супруга.

Конкретный размер участия в долевом строительстве и праве собственности на квартиру определяется в брачном договоре либо в суде.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Риски при расчете с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2020 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера. Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Предлагаем ознакомиться Договор аренды в аптеке

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Следует обратить внимание, что многие застройщики предлагают совершить расчет на стадии подачи документов в государственный орган. Это незаконно. В законодательстве четко указано, что оплата по ДДУ должна осуществляться только после полноценной процедуры регистрации. Иными словами, если вы не хотите рисковать, ничего не перечисляйте до того момента, пока лично не увидите зарегистрированный в Росреестре документ.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Наследование

Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности умершего, основанные на ДДУ, входят в состав наследства.

Также имущественные права по договору долевого участия возможно завещать. Завещание оформляется у нотариуса по месту жительства с приложением всего пакета документов по ДДУ.

Как фонд работает?

Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.

Компенсационный фонд долевого строительства осуществляет строгий контроль за деятельностью застройщика. Он имеет право надзирать за каждым этапом строительства здания и проверять соответствие девелопера требованиям, установленным ФЗ-214. При обнаружении нарушений, будут уведомлены органы строительного надзора и Росреестр, которые примут необходимые меры.

Оцените статью
Юридическое право
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.