Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Правила пользования землй общего пользования особенности и нюансы

Право и жизнь

Законодательная база

Правила любых сделок и способов покупки наделов закреплены в нормативах:

  • Земельный Кодекс;
  • Гражданский Кодекс;
  • региональные акты.

Интересно, что получить землю из земель государственного или муниципального фонда на таких условиях могли только физлица.

Что такое спорный земельный участок

Земля, как и прочее недвижимое имущество, может принадлежать сразу нескольким лицам. Если доли каждого владельца выделены, участок находится в долевой собственности. Если нет, земля является совместной собственностью таких лиц. Более того, даже если она и не находится в их собственности, сразу несколько граждан при этом могут использовать ее на праве бессрочного пользования.

Такие варианты совместного владения/пользования землей нередко сопровождаются спорами землевладельцев. Например, если кого-то из них по следующим причинам не устраивает сложившийся порядок пользования земельным участком:

  • собственник пользуется значительно меньшим участком, несоразмерным его доле;
  • другие собственники не допускают к пользованию участком полноправного владельца;
  • в силу особенностей расположения участка полноценное использование инженерных коммуникаций доступно лишь одному из собственников;
  • на общем участке отсутствуют зоны общего пользования, в частности, для проезда/прохода к зданиям или к другим участкам;
  • функциональное использование земельного участка одним из владельцев невозможно из-за препятствий со стороны остальных собственников и так далее.

Участок земли, в отношении которого собственники не могут согласовать условия совместного владения, считается спорным. Единственный выход в таком случае – установить правила его использования.

Спор может возникнуть в отношении любого общего участка:

  • распаеванных земель бывшего колхоза;
  • совместной собственности бывших супругов;
  • земли при многоквартирном доме.

Определение порядка пользования земельным участком при многоквартирном доме, а также паевой и супружеской собственности происходит по единой процедуре.

Право прохода через чужой участок

Действующими законами гражданского и земельного законодательства установлен факт, что земельные участки, находящиеся в общем пользовании, могут находиться исключительно в собственности органов государственной власти или учреждений местного самоуправления муниципального масштаба. Существует категорический запрет на осуществление приватизации таких территорий.

Общественные территории могут быть огорожены специальными заборами и оградами, которые свидетельствуют о запрете гражданам для использования данных участков. Если же собственник, владелец, арендатор или пользователь специальными оповестительными и сигнальными знаками строго не обозначил наличие какого-либо запрета, то любая особа имеет право пройти через данный участок.

Правовой режим земельных участков общественного предназначения предусматривает возможность граждан полностью и бесплатно использовать все объекты инфраструктуры и удобства, расположенные в конкретных пределах. Таким образом, граждане могут использовать все дороги городов, улицы и тротуары, урны, скамейки, детские площадки и др.

Все граждане имеют право свободно передвигаться по территории страны, а также использовать для прохода все участки, которые не ограждены в соответствии с наличием законных прав на конкретную территорию. Запрет будет действителен, если собственник предварительно установил оградительные знаки о существующем запрете.

Для свободного прохода граждане могут использовать различные участки для общественного использования, которые находятся в составе различных земельных категорий:

  • территории транспортной сферы – магистрали, дороги и трассы, которые используются для пешего прохода и проезда с помощью транспортных средств;
  • береговые полосы и прибережные участки, которые находятся в непосредственной приближенности к водным объектам;
  • для прохода граждан предназначаются также общественные территории в пределах населенных пунктов;
  • лесные участки.

Если собственник устанавливает ограничения на возможность прохождения третьими лицами через его территории, то граждане имеют возможность оформить сервитут. Данный документ позволит использовать земельные территории для свободного прохода и использования в установленных законодательством целях.

Законный собственник территории, получая документальное подтверждение о праве собственности на земельные участки, приобретает и возможность использования земельных ресурсов, а также всех водных, растительных и почвенных объектов в полной мере, при условии что законодательством не предусмотрены определенные запреты.

Владелец земельных территорий имеет законное право установить ограждения на границах своей собственности с целью ограждения своих владений от общественного доступа и использования посторонними лицами. Если такие предупредительные знаки существуют, то посторонние лица не могут находиться и проходить через огражденные участки земли.

Если собственник по каким-либо причинам не пожелал или не имел возможности установить ограждения в пределах своей собственности(земли), то такие территории могут расцениваться гражданами в качестве общественных и использоваться для прохода и времяпровождения. Единственным условием нахождения на таких участках является соблюдение правового режима, который запрещает нанесение ущерба участку и всем объектам, а также причинение личного беспокойства собственнику.

Основной правоустанавливающий документ – распоряжение муниципалитета. Земля на праве пожизненного владения:

  • может быть застроена любыми зданиями, в том числе, капитальными, подлежащими регистрации. Главное правило – чтобы её целевое назначение позволяло создавать такие объекты (на землях ИЖС – индивидуальные жилые объекты, на промышленных землях – объекты промышленности и тд);
  • не может быть отчуждена в пользу третьего лица никаким способом, кроме как передана по наследству. Такой надел нельзя продать, обменять, подарить и даже сдать в аренду;
  • право на использование надела принадлежит владельцу пожизненно, а затем переходит его правопреемникам из числа тех, кто вступил в права на наследство;
  • перевести землю в собственность безвозмездно нельзя;
  • в пользователях может быть указан как один собственник, так и несколько (если изначально надел выдавался на семью, или если он уже перешёл наследникам). Они не могут разделить объект на меньшие в случае конфликтных ситуаций, единственное решение – подписание договора о совместном использовании;
  • не требуется платить налог и аренду.

Общие правила получения в собственность или в аренду надела земли от государства предполагают обязательное участие в торгах, после заявления потенциального покупателя/арендатора. Владельцы участков с пожизненным правом владения имеют преимущество: они выкупают свой надел без инициации торгов.

Правила пользования землй общего пользования особенности и нюансы

Сделать это возможно, если:

  • территория официально оформлена в Росреестре на праве пожизненного владения, если имеются право устанавливающие и право подтверждающие документы;
  • на земле присутствуют капитальные строения, имеющие сведения в кадастре и собственника.
Еще по теме  Особенности договора мены автотранспорта

Варианты гражданских сделок с участком:

  1. выстроить на участке дом и подать документы на оформление в собственность и дома, и участка;
  2. продавая дом, передать права на землю новому владельцу;
  3. если строительство или оформление строения в собственность не планируется, владелец, с разрешения муниципалитета, может выкупить свой участок у государства без торгов.

Определение порядка пользования земельным участком: общие правила

Собственник участка может пользоваться им по своему усмотрению, если это не противоречит закону и видам разрешённого использования (ВРИ) земли, а возводимые строения соответствуют нормам отступа и регламенту Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Но если участок один, а владельцев у него несколько, тогда могут возникнуть споры.

По преимуществу разногласия бывают продиктованы тем, что раздел участка на равные доли может не соответствовать понятию справедливости землевладельцев. Основания их возникновения следующие:

  1. Одна из частей участка имеет дефект, не позволяющий использовать почву под посадку.
  2. На участке расположено озеро, болото или овражек, что не допускает его равнозначного раздела.
  3. Один (несколько) из совладельцев занял наиболее выигрышную позицию на участке, не учитывая интересы других правообладателей.
  4. Один (несколько) совладельцев не имеет подъезда к своей части надела, использует проход через территорию, которой пользуются другие правообладатели.

Другой случай, когда требуется определить порядок пользования наделом — это сервитут. Если между собственником участка и держателем сервитута возникли разногласия, их нужно решать путём переговоров и закрепления норм пользования.

Обязательными условиями для установления такого порядка являются:

  1. Наличие права собственности, аренды или пользования на участок, в отношении которого возникли споры.
  2. Выделение границ участка в натуре с определением координат поворотных точек и удостоверением межевых линий.

Право собственности, аренды или пользования подтверждается правоудостоверяющим документом, которым может быть:

  • свидетельство о форме права на землю, если оно было получено до июня 2015 года;
  • выписка из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

У собственника должен быть правоустанавливающий документ на землю или недвижимость, расположенную на арендуемой у администрации земле.

Выдел участка в натуре обеспечивается межевым делом, в которое входят:

  • согласования границ с соседями;
  • определения координат поворотных точек;
  • установления межевых знаков;
  • план участка на местности.

Все указанные сведения отражаются в кадастровом паспорте ЗУ.

Кадастровый паспорт на ЗУ

В кадастровом паспорте содержатся все характеристики участка, существенные для определения права пользования

Общие правила пользования говорят о том, что формально каждый совладелец может использовать часть ЗУ, соразмерную:

  • доле права в жилом доме, если участок является придомовой территорией;
  • доле в праве на земельный участок;
  • установленной части сервитута.

Я неоднократно являлась свидетелем споров об использовании придомовой территории, которые опирались на чисто субъективные представления. Например, автовладельцы предпочитали использовать большую часть земли под автостоянки, родители — под детские площадки, а престарелые граждане — под палисадники и скамейки, на которых можно было совместно проводить время.

Если на участке нет капитальных строений, то основанием порядка использования является объём доли в праве. Эти правила определены ч. 2 статьи 247 ГК РФ. Когда доли в праве не выделены, то каждый землевладелец может использовать всю часть земли наравне с остальными. Этот момент также может быть чреват возникновением споров, ведь одному из них может захотеться занять место под грядки, а другой станет выгуливать и дрессировать на участке собаку или приглашать друзей на отдых и устраивать танцплощадку. При отсутствии взаимоуважения жизнь таких совладельцев может стать невыносимой.

Для выдела долей должны соблюдаться условия:

  1. Если это придомовая территория, то каждая семья должна иметь отдельный вход в квартиру. Участок должен быть делимым.
  2. Если это ЗУ без жилых строений, то каждый владелец надела должен иметь собственный подъезд к участку и выход на общую дорогу. Участок должен быть делимым.

Делимыми называются участки, допускающие раздел на число землевладельцев. То есть каждый землевладелец может получить такую долю в праве, которая в пересчёте на общую площадь не может быть меньше, чем установленный в регионе минимум. Минимальные нормы устанавливаются администрацией региона, в котором расположен ЗУ.

Таунхаус с цветником

Владелец дома может использовать свою придомовую территорию как угодно, когда это не создаёт препятствий для прохода соседей

Способы установления порядка пользования землёй следующие:

  • устные договорённости, которые исполняются всеми лицами беспрекословно;
  • составление соглашения сторон;
  • судебное решение спора.

В составлении соглашения участвуют лица, которые имеют право пользования участком. Такое право может возникать на следующих основаниях:

  • собственности;
  • аренды;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • срочного или бессрочного пользования;
  • сервитута.

Если в интересах одной из сторон действует представитель, от него требуется нотариальная доверенность на представление интересов, где обязательно указываются полномочия по составлению соглашения о порядке пользования ЗУ. Также может предъявляться нотариальная доверенность, в которой указана допустимость проведения любых действий с данным участком.

Предупреждаю, что прежде чем составлять соглашение, нужно достичь договорённости о том, как будет использоваться земельный участок и какие правила применимы к каждому из участников соглашения. Можно разработать такой проект самостоятельно, а можно обратиться за консультацией к юристу по земельным вопросам.

Соглашение составляется в письменной форме. Количество экземпляров должно соответствовать количеству его участников — после подписания каждый получает по одному. По желанию соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Регистрировать его в Росреестре не требуется.

Нотариус ставит подпись

Удостоверение соглашения у нотариуса необязательно, но возможно по желанию сторон

Форма документа требует соответствия документам контрактного типа, к которым относятся контракты, договоры и соглашения. Структура состоит из следующих элементов:

  1. «Шапки». Здесь всегда указываются дата и место составления.
  2. Наименования документа — «Соглашение о порядке пользования земельным участком».
  3. Осведомительной части тела документа. Сюда вносятся сведения о сторонах и участке, в отношении которого происходит регулирование права пользования. Обязательно даются фамилия, имя и отчество каждого участника, его паспортные данные. Описание участка должно содержать его кадастровые характеристики и указывать форму права владения ЗУ. Если выделялись доли в праве — указать их размер.
  4. Договорной части тела документа. Она содержит определение порядка пользования, установленное данным соглашением.
  5. Подписей сторон.
Еще по теме  Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в доме

Образец соглашения пользования земельным участком здесь.

Правила пользования землй общего пользования особенности и нюансы

Правовые последствия заключения соглашения состоят в том, что после его подписания указанный порядок приобретает силу. Все участники соглашения, поставившие свои подписи, обязаны ему следовать.

При составлении соглашения могут появиться трудности, связанные со следующими причинами:

  • стороны не смогли прийти к единому мнению о порядке пользования;
  • один (несколько) из участников отказались составлять соглашение.

Соглашение может составляться только при условии, что все участники заключают его добровольно. Если кто-то отказывается или участвует в процедуре по принуждению, оно заключаться не может. При возникновении перечисленных и иных трудностей необходимо обратиться за разъяснением к юристу или передать вопрос на рассмотрение в суд.

В суд могут обращаться граждане, чьи интересы нарушили третьи лица, в том числе когда они незаконно воспрепятствовали в использовании участка. При обращении в суд требуются доказательства:

  • что законные права были нарушены;
  • что пострадавшая сторона предприняла действия для внесудебного решения вопроса;
  • что другая сторона отказалась решить спор мирным путём.

Согласно правилам возбуждения искового производства, предварительно требуется провести действия по досудебному урегулированию. А при обращении в суд документы, подтверждающие их проведение, приложить к исковому заявлению. Действия состоят в том, чтобы предложить заключить соглашение, а если человек отказался — отправить ему уведомление.

На мой взгляд, проще всего воспользоваться услугами Почты РФ. Документы, полученные в почтовом отделении, заменят отказ, официально подписанный нарушителем регламента пользования ЗУ. В данном случае можно представить достоверные доказательства того, что досудебные действия проведены надлежащим образом.

  1. Составить претензионное уведомление с предложением заключить соглашение о порядке пользования.
  2. Сделать опись вложения и удостоверить её у оператора почтового отделения.
  3. Вложить письмо в конверт и написать на нём адрес получателя.
  4. Оформить письмо как заказное отправление с уведомлением о получении.
Уведомление о получении заказного письма

Уведомление приходит по почте после получения заказного письма адресатом

Действующие юридические нормы

Земельный Кодекс, ГК РФ оставили следующие правила пользования участком:

  1. землепользование может осуществляться только в соответствии с видом разрешённого использования, который прописан в Кадастровом паспорте надела. Здесь можно вести личное подсобное хозяйство, проживать в доме и т.д;
  2. пользоваться можно только участком, зарегистрированным в Кадастровой палате;
  3. на участок могут налагаться запреты и особый режим использования, схожие с запретами для наделов в собственности;
  4. унаследовать территорию могут правопреемники как по закону, так и по завещательному распоряжению. Завещать – единственно возможный способ безвозмездной передачи права на участок, в том числе третьему лицу, не родственнику;
  5. выстроенные на земле объекты принадлежат собственникам полноправно, если они зарегистрированы в Росреестре. Оформление права собственности на дом и на землю происходит только на основании акта межевания и технического плана на объект;
  6. так как земельный участок не принадлежит владельцу полностью, его нельзя заложить или сделать гарантом выплаты ипотеки или кредита.

Продажа земли с домом

Продать участок на правах пожизненного владения нельзя, но можно передать это право новому собственнику капитального строения. То есть, покупатель получает дом в собственность, а участок – так же на праве пожизненного владения. Даже если договор купли-продажи не включает пункт о переходе земли новому собственнику, это легко исправить обращением в суд.

Далеко не всем известно, как определить порядок пользования земельным участком, поэтому стоит исследовать требования законодательства.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК, порядок пользования общим наделом определяется по обоюдному соглашению всех сособственников земли. Его можно заключить даже в устном виде.

Например, участники соглашения могут договориться, что кому-то достанется большая площадь, но худшего качества. Или, например, на участке одного из сособственников окажется дорога общего пользования.

Если соглашение об условиях пользования было достигнуто путем длительных переговоров, сторонам рекомендуется подписать договор совместного пользования земельным участком. Участники внесут в него любые положения в отношении порядка пользования и определят сумму компенсации, если кто-либо из сособственников остался без выделенной доли.

Собственники квартир, как правило, имеют в общей собственности землю под домом. Каждый использует прилежащую территорию по собственному усмотрению: одни сажают цветы, другие строят гараж. Чтобы у них не возникали претензии друг к другу, можно заключить соглашение о пользовании земельным участком между соседями. С этой целью следует созвать общее собрание.

Для определения справедливого порядка пользования жильцы должны учитывать положения ст. 15 ФЗ № 189 от 29.12.2004. Согласно им, доля в праве общей собственности, в том числе и на землю, соразмерна площади их квартир в пропорциональном пересчете на площадь общей собственности. То есть чем просторнее квартира, тем больше земли положено жильцу.

Если же согласия им достичь не удалось, условия пользования придется определять в суде. Судебный орган, согласно п. 37 Разъяснений, утв. Постановлением Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, при назначении порядка пользования учтет:

  • нуждаемость каждого из собственников в земельном участке;
  • наличие возможности совместного использования надела;
  • фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, даже если он точно не соответствует размеру принадлежащих сособственникам долей.

Если мирно решить вопрос использования земли не удалось, можно прибегнуть к судебному порядку. Чтобы инициировать процесс об определении порядка использования земли, сособственники должны подать соответствующий иск.

При этом размер принадлежащий каждому доли будет далеко не единственным критерием, который учитывает суд. Помимо размера доли будут приняты во внимание и другие аспекты, которые уже обсуждались выше.

Еще по теме  Горнолыжная страховка: стоимость оформления и где ее можно купить в 2020 году || Горнолыжная страховка обзор особенности описание правила оформления

Нужно быть готовым к тому, что в суде определение порядка пользования земельным участком согласно долям может и не произойти. Например, судья придет к выводу, что требование нового собственника о выделении ему в натуре конкретной площади из общего участка является необоснованным.

Сами правила не подлежат какой-либо государственной регистрации. В случае неисполнения судебное решение может стать основанием для возбуждения исполнительного производства и привлечения судебных приставов.

Исковое заявление – основа судебного процесса. Оно не только информирует суд о возникшем споре, но и предлагает варианты его разрешения. Так, истец может просить не только об определении правил пользования, но и предложить возможный вариант.

Исковое заявление подается в суд по правилам исключительной подсудности. Согласно ст. 30 Гражданского процессуального кодекса, его направляют в мировой суд по месту расположения земельного участка.

Участие истца в процессе обязательно. Он должен явиться в суд в день заседания, чтобы поддержать свою позицию, давать разъяснения по поводу решаемого вопроса, предлагать пути решения сложившейся проблемы, привлекать свидетелей и экспертов.

Представлять и защищать его интересы в суде может третье лицо по доверенности, например, квалифицированный земельный юрист или адвокат.

Законодательство не выделяет земельные участки, находящиеся в общем пользовании, в отдельную категорию, так как рассматривает такие участки исключительно в составе существующих классов земель. Земли для общественного использования могут входить в состав следующих категорий, которые определяются в зависимости от целевой специализации, природных и социально-экономических факторов:

  • территории, которые предназначены для выполнения сельскохозяйственных работ;
  • участки населенных пунктов;
  • земельные территории, которые используются для выполнения специальных задач государственной важности и применяются в транспортной, коммуникационной, промышленной, космической, оборонной, энергетической и других сферах;
  • территории, которые подлежат особой охране государственными и муниципальными ведомствами;
  • земельные участки лесного и водного фондов;
  • территории, которые находятся в государственном запасе.

Учитывая данные категории, специфика использования земель общего пользования предусматривает возможность граждан использовать земельные территории и дороги для прохода и проезда, береговые полосы и водные объекты для времяпровождения и купания, территории общественного использования в пределах городов, а также лесные насаждения для времяпровождения и сбора урожая в допустимой мере.

Подписание соглашения

Как упоминалось выше, совладельцы могут в добровольном порядке заключить соглашение о совместном использовании принадлежащего им земельного участка, оформив его в виде письменного договора.

Соглашение об определении порядка пользования земельным участком не имеет установленной законом формы и правил заключения, потому считается, что сособственникам достаточно подписать договор без нотариального удостоверения. При составлении проекта соглашения желательно учитывать следующие рекомендации:

  1. Соглашение по определению порядка пользования является по своей сути многосторонней сделкой, а потому для обретения юридической силы его следует оформлять письменно.
  2. Соглашение о совместном использовании обязательно должно содержать:
    • полное наименование совладельцев с указанием размера их долей;
    • реквизиты свидетельств о праве собственности/выписок из ЕГРН;
    • кадастровые сведения: расположение, площадь и прочие особенности участка;
    • детальное описание правил использования в отношении каждого собственника.
  3. Претензии каждого из участников, как и отказ от притязаний на использование земли, нужно перечислить в договоре.

Об установлении правил пользования по соглашению нужно уведомить всех совладельцев на общем собрании. Стоит письменно сообщить им и о проведении такого собрания.

Получение по наследству

Наследуются эти участки по общему принципу перехода прав от умершего к преемникам:

  • в течение полугода со дня смерти наследник должен заявить в нотариальной конторе о желании принять причитающееся по закону или по завещанию;
  • получить свидетельство о праве собственности по наследству (выдаётся не ранее чем через полгода после смерти наследодателя);
  • обратиться в Росреестр с документами на землю и бумагой от нотариуса. Поставить участок на кадастровый учёт (для этого потребуется межевание).

В итоговой выписке из ЕГРН (правоподтверждающий документ) будет указано ограничение: участок на праве пожизненного наследуемого владения. Наследник может пользоваться землёй и передать её по наследству дальше, либо выкупить у государства без инициации торгов.

Заключение

Несмотря на то, что участки по подобной схеме больше не выдаются гражданам, уже существующие успешно используются в этом формате. То есть, на данный момент у государства нет оснований запретить переход надела по наследству и заставить преемника отказаться от участка или выкупить его. Однако, лишиться надела можно, если не выполнять нормы ЗК и ГК.

Порядок пользования общим земельным участком – это условия, на которых каждый из совладельцев реализует свое право собственности. Правила могут определить сами совладельцы путем заключения соглашения либо, если договоренности не удалось достичь, в судебном порядке. Такие дела суд рассматривает с привлечением эксперта, который предлагает несколько вариантов общего использования участка. При этом учитывается не только размер доли каждого совладельца, но и фактически сложившийся порядок пользования.

Как избавиться от участка

Владение наделом на таких условиях не снимает с пользователя ответственности:

  1. сохранять участок в надлежащем виде;
  2. использовать только по назначению;
  3. не допускать обеднения ресурса;
  4. совершать текущие платежи (например, взносы в дачный кооператив, пользование дорогами и тд).

Не каждый готов тратить на это время и деньги. Продать участок невозможно – но как же тогда прекратить право пользования, если необходимости в нём больше нет?

Стоит помнить, что участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, государство может изъять.

Причины для этого:

  • у государства возникла необходимость в этом участке: для строительства муниципального или федерального объекта;
  • доказанные факты нарушения порядка владения землёй. Например, собственник использовал участок не по назначению, не использовал совсем, вследствие чего земля заросла и стала непригодна без восстановления качественных свойств земли, и т.д.;
  • конфискация по решению суда в качестве компенсации за совершённое деяние;
  • реквизиция по необходимости.

Принудительным изъятием, сбором фактов о нарушениях и т.д. занимается служба Госземнадзора. Прежде чем изъять землю на каком-либо основании, сотрудники обязаны уведомить об этом пользователя специальными предписаниями и штрафами. Пользователь участка обязан не только выполнить предписание, но и оплатить штраф.

Несмотря на довольно жёсткие меры и санкции, бывший владелец имеет право запросить у государства другой надел. Но получить его он сможет только как арендатор или покупатель.

Оцените статью
Юридическое право
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.