Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Статьи

Особенности программы «квартира в зачет»

Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.

В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.

Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию.

Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.

Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен.

Одновременно клиент развивает отношения с компанией-застройщиком: стороны подписывают договор о бронировании выбранной квартиры по фиксированной цене. Стоимость приобретаемого объекта, как правило, на 10-15% выше, чем при ипотеке или стопроцентной оплате. Но, если сделка заключена на ранней стадии строительства, цена квадратного метра оказывается близкой к минимальной в данном ЖК.

Еще по теме  Кто накладывает обременение на квартиру

Квартира в новостройке – достойная альтернатива «вторичке»

По понятным причинам граждане далеко не все согласны связываться с вторичным жильем, тем более находящимся в зданиях старой постройки. Чтобы придать такой квартире современный облик, в ней часто приходится менять трубы, выяснять состояние канализации и проводить прочие мероприятия. И приятнее, и эффективнее выполнять ремонт именно в новых стенах.

Распространенной является ситуация, когда условием приобретения нового жилья является обязательная продажа имеющейся «вторички». Такой размен квартиры, как правило, сопряжен с массой неудобств. И продажа старой квартиры, и покупка новой должны происходить синхронно. В противном случае покупателю квадратных метров на некоторое время придется искать себе временное пристанище. Кроме того, цена квартиры в новостройке также может неожиданно «подскочить».

Выполняя продажу жилья, действовать следует максимально быстро, что на вторичном рынке является довольно непростым занятием. Для ускорения процедуры и увеличения степени ее безопасности можно обратиться к услугам риэлтерского агентства, однако за его участие в купле/продаже обязательно придется платить комиссионные.

Однако решение у такой проблемы все-таки есть. Выходом может стать покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья, ставшая довольно популярной в последнее время. Хотя не все строительные компании охотно соглашаются на такую сделку, на рынке недвижимости подобная практика распространена довольно широко.

Плюсы участия в трейд-ин

Скажем о самом больном – о сроках. Застройщик, как правило, соглашается ждать три месяца (в редких случаях в договоре прописывается больший срок). За это время риэлторы должны найти покупателя, сойтись с ним в цене, провести сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и получить вырученную за старую недвижимость сумму, чтобы тут же внести ее в счет оплаты новой квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Что будет, если не успеете уложиться в срок? Зависит от состояния рынка. Если спрос на первичке вялый, то застройщик может согласиться пролонгировать договор бронирования и подождать еще один-три месяца. Если продажи идут бодро, то соглашение, скорее всего, будет разорвано. Клиент при этом рискует потерять комиссию за бронирование, которая составляет 1-2% от стоимости выбранного объекта или фиксированную сумму в 20-30 тыс. руб.

Представим себе оптимистичный исход: покупатель найден, сделка проведена и деньги получены. В таком случае клиент, доплатив разницу, становится участником долевого строительства или собственником свежепостроенной квартиры.

Но это только один из «зачетных» вариантов. Некоторые банки, кредитующие покупку квартир в новостройках, предлагают свою схему трейд-ин – с возможностью проживания в имеющейся квартире вплоть до новоселья. Гражданин выбирает квартиру в новостройке, получает в банке ипотечный кредит на ее покупку, а залогом по нему становится имеющееся у него жилье.

Еще по теме  Как подключить электричество за 550 рублей

Он продолжает жить в своей квартире до сдачи дома в эксплуатацию. Переехав в новую квартиру, клиент продает старую – обычно в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи, если он приобрел уже построенную квартиру, или в течение девяти месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, если жилье куплено на этапе строительства. Вырученные средства идут в счет частичного досрочного погашения кредита, предоставленного банком.

Подобную схему «проживание до вселения» иногда применяют и застройщики, хотя гораздо реже, чем банки.

Резюмируем. У данной схемы два основных плюса. Выбранный объект закреплен за вами на несколько месяцев (или даже до сдачи новостройки в эксплуатацию), и цена на него не меняется. Тем временем профессионалы занимаются продажей вашей недвижимости, не создавая вам особых проблем.

Как «работает» вариант с зачетом вторичного жилья?

Купить жилплощадь в новостройке, имея на руках «вторичку», можно одним из 2- способов.

Способ 1-й.

Для начала покупателю следует обратиться к компании-застройщику. Стадия готовности возводимого ею объекта принципиального значения не имеет. Новостройка может быть как на начальном этапе строительства, так и в активной фазе. Дом может быть готовым и не сданным либо сданным полностью. Клиент и застройщик составляют договор, которым и будет предусмотрена продажа квартиры-«вторички».

Продажей имеющихся у клиента квадратных метров с одинаковым успехом может заняться как риэлтерское агентство, так и представитель застройщика. Именно от квалификации и знаний риэлтора и будет зависеть успех сделки. Чтобы быстрее продать жилье, от него потребуется проведение быстрой оценки вместе с последующей продажей.

Клиент и застройщик заключают договор на несколько месяцев (обычно около 3-х). Однако стороны могут варьировать его, следуя собственным соображениям. На протяжении этого временного отрезка квартира в новостройке будет считаться забронированной. Если в течение определенного договором срока продать «вторичку» не удастся, то новая квартира лишится брони и может быть продана.

После того, как вторичное жилье будет успешно продано, стороны заключат новый договор, касающийся приобретения клиентом квартиры в новостройке. Сумма, вырученная от продажи старого жилья, пойдет в зачет цены нового. Стоит отметить, что в договоре четко указывается стоимость жилья в новостройке. В период действия договора она остается неизменной.

Еще по теме  Когда не платится налог с продажи квартиры

Способ 2-й.

От предыдущего варианта такой обмен квартиры будет отличаться кардинально. Фирме-застройщику придется сразу же выкупить жилье у своего клиента. Составленный при этом договор предусматривает, что имеющаяся квартиры станет собственностью компании. В описываемом случае собственник неизбежно потеряет от 20 до 30% цены своей квартиры, которые станут прибылью застройщика.

Часто строительные организации соглашаются на сделку со «вторичкой» лишь на этих условиях. Приобретение новой квартиры в собственность будет предусмотрено в новом договоре, который составят между собой клиент и застройщик. Выручка, полученная от продажи старого жилья, станет частью оплаты за новое.

В зависимости от фактической стадии
строительства здания тип договора может отличаться. Кроме привычного
договора купли-продажи стороны могут согласиться и на договор долевого
участия. Речь может идти и о договоре переуступки, предполагающем
переход к клиенту прав требования новой квартиры. Учитывая разницу в
стоимости «вторички»
и новостройки, клиенту придется оплатить компании недостающую сумму. Он
сможет рассчитаться сразу, оформить рассрочку или же взять ипотечный
кредит. Эти нюансы обязательно включены в договор.

Недостатки схемы «квартира в зачет»

https://www.youtube.com/watch?v=ytabouten-GB

Минусы тоже имеются. Во-первых, как говорилось, подходит для зачета далеко не всякое жилье, а только легко продаваемое. Во-вторых, не любую квартиру можно купить по данной схеме. Пользующиеся повышенным спросом студии и однокомнатные квартиры, как правило, застройщики распродают безо всяких программ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

И, наконец, в-третьих, если вы не участвуете в описанных вариантах «проживание до вселения», то программа «квартира в зачет» не отменяет неприятной необходимости освободить проданную жилплощадь и на несколько месяцев или лет переселиться в съемное жилье в ожидании, пока будет достроена купленная квартира.

Оцените статью
Юридическое право
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.