Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 653-60-72 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 426-14-07 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 500-27-29 (бесплатно)

Регистрация договора аренды необособленной части помещения без стен в 2020 году

Изменения в 2019 году

Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них.

Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде.

Часть помещения или часть здания – как определить, что требуется сделать для регистрации аренды на часть объекта недвижимости? Это следует из особенности зарегистрированных прав на основной объект недвижимости. Если у арендодателя в собственности здание, арендатору требуется выделение части здания. Если в собственности помещение – производят выделение части помещения.

Как было сказано выше, ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимости производится совместно с регистрацией прав, в случае, когда регистрация таких прав обязательна. Необходимость регистрации договора аренды обусловлена волеизъявлением сторон и предусматривается самим договором.

Договор аренды подлежит безусловной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. Для кадастрового учета части помещения (здания) требуется подготовка технического плана, отвечающего требованиям нового ФЗ №218. Для реализации его требований, Правительством РФ был принят ряд Постановлений, утверждающих порядок изготовления технической документации для кадастрового учета всех видов объектов недвижимости. Все ранее действовавшие нормативные акты утратили силу с 01.01.2017 года.

При подаче документов для регистрации договора аренды, с соответствующим заявлением вправе обратиться арендатор или арендодатель. Раньше можно было подать документы на кадастровый учет части помещения (здания) имея только проект договора аренды на нее. При этом копия такого проекта прилагалась к документам для кадастрового учета.

В 2019 году мы рекомендуем нашим клиентам делать копию подписанного договора аренды для того, чтобы «вшить» его в технический план. Вопросов от регистратора в таком случае будет меньше и при учете части помещения (здания) будет отчетливо идентифицироваться документ, на основании которого это производится.

Помимо технического плана, для кадастрового учета части помещения в 2019 году потребуется предоставить подтверждение полномочий подписанта (собственника объекта), доверенность на представителя, договор аренды как минимум в 3-х экземплярах, платежку об оплате госпошлины (сумма 22000 для юр лиц, 2000 для физ лиц), копии учредительных документов юрлица (если сторона в договоре – организация), правоустанавливающие документы на объект недвижимости, часть которого подлежит аренде.

Более подробно — договор аренды

как составить договор аренды

как составить договор аренды

Результат регистрации договора аренды

Контрагенты могут самостоятельно определять условия арендного договора, а обязательным пунктом должно быть описание предмета сделки. Если в аренду сдается часть помещения, не ограниченная стенами или иными капитальными конструкциями, стороны также должны определить характеристики такого временного объекта. Для этого нужно выполнить следующие действия:

  • определить в тексте договора размеры части помещений, сдаваемых в аренду, ее местоположение на этаже или с привязкой к другим объектам;
  • параметры арендуемой части нежилого помещения нужно зафиксировать в содержании технического плана – этот документ составит кадастровый инженер после проведения обследования;
  • с техническим планом и договоров сторонам нужно обратиться в службу Росреестра или МФЦ – будет проведен временный кадастровый учет и регистрационные действия.

Чтобы сдать в аренду часть помещения, не обязательно возводить даже временные перегородки или ограждения. Линия границ арендуемой площади и ее местоположение в пределах помещения будет отражена в техплане.

Предмет договора

Предмет договора

План части этажа для технического плана

Сдать часть объекта в аренду может только собственник здания или помещения. Соответственно, при наличии у объекта нескольких собственников, для временной передачи части помещения в пользование арендатору потребуется согласие каждого владельца недвижимости. При оформлении договора на такие временные объекты нужно учитывать следующие нюансы:

  • одно большое помещение может быть разделено сразу на несколько временных частей – каждая из них может сдаваться в аренду по самостоятельному договору;
  • в отношении каждой арендуемой части не только составляется отдельный договор, но и оформляется самостоятельный технический план;
  • после прекращения аренды часть помещения снимается с временного кадастрового учета – если аналогичная площадь будет передаваться в пользование другому арендатору, потребуется оформить новый договор и составить новый техплан.
Еще по теме  Сдача деквларации по усн форма и сроки сдачи

Регистрация аренды связана с одновременным возникновением обременения прав собственника. Это обременение фиксируется в сведениях ЕГРН и подтверждается выпиской из реестра. На право пользования временным объектом указанное ограничение прав не повлияет – аренда не прекращается даже при переходе права собственности к другим лицам. Обременение будет аннулировано при прекращении арендных отношений и аннулировании временного кадастрового учета.

Срок учетных и регистрационных действий      определен в Федеральном законе № 218-ФЗ – 10 дней при обращении через Росреестр, и 12 дней при подаче документов в МФЦ. В процессе учетных действий может быть вынесено решение о приостановке или отказе (например, при выявленных нарушениях при оформлении технического плана или арендного договора). Такой отказ можно обжаловать в суд, однако это существенно затянет процедуру регистрации.

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений?

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Достаточно соблюсти несколько простых правил:

  1. В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример :
Предмет договора

Предмет договора

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре, стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и технический план.

Образец технического плана

Технический план (с 01.01.2017)

Стоимость технического плана определяется индивидуально. У нас это можно узнать по телефону, это займет не больше 30 секунд.

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки.

Образец пометок в договору аренды

Образец пометок в договоре аренды

После процедуры регистрации договора аренды выдает несколько документов:

  1. Зарегистрированный договора аренды в двух экземплярах;
  2. Выписка ЕГРН с записью о договоре аренды:
Часть помещения в 2020 году

запись в выписке ЕГРН об аренде

Образец договора аренды — Образец зарегистрированного договора аренды

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено понятие объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит всю информацию о недвижимости на территории Российской Федерации, которая разделена в нем на разделы.

Разделы ЕГРН следующие: реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости); реестр прав и ограничений (обременений); реестр информации о границах особых зон (реестр границ); реестровые дела; кадастровые карты; книги учета документов.

К чему эта информация? К тому, что часть помещения или часть здания, в том понимании, в котором она сейчас утверждена ФЗ №218, это не какой-либо объект, а скорее – информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Еще часть помещения (здания) – это объект вещных прав, который можно, к примеру, сдать в аренду, но продать его нельзя.

Почему – рассмотрим ниже.Ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» в числе сведений об объекте недвижимости указано – информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации.

Т.о. часть помещения или часть здания не следует рассматривать как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут.

Изменения в 2019 году

Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Кадастровых палат).

Еще по теме  Договор на аренду квартиры посуточно

Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)». Но это касается применения ФЗ №221 и ФЗ №122, а также постановлений Правительства, действовавших до 01.01.2017 года.

В 2017-2018 году позиция судов относительно необходимости подготовки технического плана для регистрации договора аренды утвердительно соответствует ФЗ №218 – технический план на часть помещения при регистрации аренды необходим. Отказ Росреестра произвести регистрацию аренды без предоставления соответствующего технического плана  является законным ответом государственного органа на неверно оформленные документы заявителя.

Следует пояснить, что часть помещения (здания) для того, чтобы она могла быть сдана в аренду, должна быть  учтена в ЕГРН на основании технического плана. С 01 января 2017 года учет части происходит исключительно одновременно с регистрацией аренды (или иного обременения на объект). Ранее, до 01.01.2017 года, можно было заранее разделить помещение или здание на части и присвоить им временные кадастровые номера.

Сейчас такая процедура упразднена – часть помещения можно зарегистрировать только одновременно с договором аренды на нее.  Если же собственник здания (помещения) желает продать его часть, то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости – помещение. Такое действие тоже требует подготовки технического плана и регистрации права на выделенный объект.

Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта на эту операцию и соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерия обособленности и изолированности необязательны к исполнению (об этом есть отдельная статья у нас на сайте).

Часть помещения может быть арендована для любых законных целей, даже – для установки аппарата торговли. Ограничений законом не установлено. ООО «Смарт Вэй» имеет обширный опыт работы в сфере кадастрового учета, в том числе – регистрации частей помещений и зданий для установки вендинговых автоматов, банкоматов и прочих торговых точек («острова» торговли в ТРЦ, точки эксперсс-маникюра).

После заключения арендного договора на срок, превышающий один год, контрагентам нужно обратиться на регистрацию к Росреестр. Для этого необходимо оформить техплан с отражением всех характеристик части помещения. Изготовление технического плана входит в компетенцию кадастровых инженеров, которые выполняют следующие действия:

  • для оформления техплана с инженером подписывается подрядный договор;
  • заказчик передает инженеру правоустанавливающие документы на объект недвижимости, арендный договор и передаточный акт;
  • запрашиваются актуальные сведения ЕГРН об объекте недвижимости, часть которого передается в аренду – это сделает сам инженер путем оформления запроса в электронной форме;
  • проводится фактическое обследование площадей, передаваемых в аренду;
  • полученные сведения отражаются в техплане текстовом и графическом формате;
  • заказчик получает план в электронной форме, а в письменном виде документ можно получить, если заранее указать такой пункт в договоре.

Технический план необходим только для постановки на временный учет и регистрации договоров. После обращения в Росреестр и внесения сведений в ЕГРН техплан утратит юридическую силу, а при любых последующих изменениях в параметрах объекта потребуется повторное проведение кадастровых работ.

Что такое обособленность

Признаками помещений, как объектов недвижимости, являются изолированность и обособленность от остального объема здания, либо других помещений. В нормативных актах отсутствует официальная трактовка этих понятий, однако можно воспользоваться разъяснениями, которые включены в Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14:

  • под помещением понимается часть объема объекта недвижимости, ограниченная строительными конструкциями и имеющая определенное целевое назначение (например, жилое помещение);
  • изолированность подразумевает наличие возможности ограничить доступ в помещение владельцам других объектов;
  • обособленность будет подтверждена, если помещение имеет ограждающие стены, перегородки или перекрытия.

Аналогичная позиция была косвенно подтверждена Приказом МЭР от 29.11.2010 № 953.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Таким образом, если часть помещения не будет ограждена стенами от остального объема в здании или других помещений, она будет являться необособленной. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает единственный случай, когда такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН – если заключен договор аренды, по которому необособленная площадь передается во временное пользование арендатору.

Еще по теме  Какие документы необходимы для оформления паспорта в 14 лет

Выделим ключевые правила кадастрового учета в отношении части помещения:

  • при передаче части объекта в аренду не обязательно проведение строительных работ с установкой постоянных или временных ограждений – местоположение части объекта будет определено в договоре и сведениях технического плана;
  • учет проводится на временной основе и будет действовать только на период действия арендных отношений – после прекращения договора временный кадастровый номер будет аннулирован;
  • если одно помещение разделено на несколько частей для передачи в аренду, будет оформлено несколько договоров и технических планов, а процедура кадастрового учета и регистрации будет проведена для каждого из них.
Неизолированная часть помещения

Неизолированная часть помещения

По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для временного учета в органах Росреестра будет являться представление арендного договора и технического плана. Эти документы может подать сам собственник, либо его представитель по доверенности.

Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды

По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета регистрация прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра и составит 10 рабочих дней.Если Вас интересует только кадастровый учет, то в 2018 году минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней.

Реквизиты госпошлина для регистрации

Госпошлина для регистрации договора аренды

Сумма к уплате для юридических лиц — 22000 рублей, для физических лиц — 2000 рублей.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления. Либо, в ЕГРН содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины.

Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет, однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем.

Законом №218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете и все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 1 января 2017 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов – органы Росреестра обязаны сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям.

В 2019 году приостановление регистрации по решению Росреестра является одним из инструментов регистрирующего органа замедлить процедуру регистрации и держать поданные документы регламентированные для приостановки три месяца не рассматривая их. Все чаще наша организация получает от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ №218 установлен срок рассмотрения документов при из первичной подаче – 10 рабочих дней.

При получении приостановки и попытках ее устранить заявителям не направляют никаких уведомлений от органа регистрации – регистраторы даже не открывают подаваемые дополнительные документы  до истечения трехмесячного срока. Действительно, 218 ФЗ содержит пробел, которым пользуются сейчас сотрудники Росреестра, чтобы избежать исполнения своих законных обязанностей.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Произошли некоторые улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью… но стремление регистраторов избегать установленных обязанностей приводит к нарушению прав заявителей.

Систематизация сведений об объектах произведена зачастую некорректно – в ЕГРН содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации по «доброй воле» не исправляет и такие вопросы решаются в суде. Все чаще мы сталкиваемся с тем, что в ЕГРН зарегистрированы объекты так, как было положено ранее, до принятия ФЗ №218, но регистраторы требуют приведения в соответствия таких объектов с новым законом, что также является незаконным.

Выводы.

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

Правообладателям недвижимости следует тщательно подходить к вопросам регистрации сделок и прав. Компания «Смарт Вэй» готова помочь в решении самых сложных задач в сфере учета объектов недвижимости и сделок с ними – мы готовы использовать свой многолетний опыт для достижения целей наших клиентов.

Оцените статью
Юридическое право
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.